目前,某地2016年第二批棚户区改造项目银行贷款审批中,该项目属于新建项目,项目规划用地约等于115000平方米;项目总投资约57200.00万。项目建设周期约两年。

项目建设必要性分析

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是贯彻中央解决棚户区居民住房困难的民生政策的要求

在国家建设和发展过程中，因历史遗留问题造成棚户区居民住房困难，在今天已成为影响社会安定团结的重大民生问题。解决棚户区居民一直是党中央和各级政府关注的问题，尤其党的十七大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作。党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题列为民生大事，并在十七大报告中要求重点关注和下大力气解决。党的十八大报告提出“继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，指出棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程;可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量;可以让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。中央在“十一五”大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，决定在“十二五”期间再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。

从现实情况看，某县茶机厂、北街片区大部分城市棚户区存在房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施配套不足，雨污合流、旱季闷热、雨季污水横流、防火抗震性能差等不足，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。无论从践行“三个代表”、“科学发展观”重要思想，还是从落实“十八大”精神、构建和谐社会、建设和谐乐山的需要出发，棚户区改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。

本项目的建设实施也是某市区委/市政府、某县县委/县镇府认真贯彻国家政策、构建和谐社会，为人民办实事，履行政府责任，体现“以人为本，执政为民”执政理念的客观要求。

2

是切实改善棚户区居民住房条件的要求

通过实施棚户区改造，将进一步完善某县社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。

本项目所涉及的棚户区居民居住条件恶劣，居住环境较差，房屋年久失修，居住的安全性较差，亟待改造。但相对于棚户区居民的收入水平，目前某县城区商品房价格偏高，多数棚户区居民没有足够的经济实力通过购买商品房来改善居住条件，因此需要依靠政府力量推动解决棚户区居民的住房问题。

本项目通过政府牵头，统一规划、统一建造，统一与棚户区居民签订拆迁协议，拆除棚户区老旧房屋，建造现代化居住社区，帮助棚户区居民搬进设施配套完善、小区环境优美的新居，改善棚户区居民人居环境，从而使构建和谐某县成为现实可能。

3

项目建设能盘活城市土地资产，实现城市土地集约高效利用

本项目所涉及的棚户区范围建筑密度大，容积率低，土地利用极不充分，对土地资源日益紧张的夹江城市建设来说是一种浪费。本项目依据夹江城市规划，合理规划，可将棚户区所在地块在改造后把资源价值发挥到最大。在夹江城市规划中，某地茶机厂、北街片区棚户区规划用途是城区商住中心区域，土地具有大幅提升的潜在价值，通过棚改工程，可实现城市土地集约高效利用，对提升夹江城市形象、经营城市价值具有重要的作用。同时，实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，有利于增强某地对外的吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模创造良好的环境。

4

符合政府宏观调控房地产市场的需要

棚户区改造安置房属保障性住房，保障性住房的首要作用是分流市场需求，合理配置住房资源。作为基本的生活必需品，住房资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障性住房建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系。

在商品房市场中，住房资源有自动向高收入人群集中的内在动力。当前许多城市房价已经远远超出普通居民的支付能力，尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐，低收入人群则基本被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。因此，保障低收入人群的基本居住需求，必须运用保障性住房这一“看得见的手”来调控住房资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。

棚户区改造安置房让广大棚户区低收入群体拥有了住房，合理分配了住房资源，减轻商品房房价调控的压力。不仅如此，随着保障性住房覆盖面增加以及在住房总体供应中的占比提高，政府对整个房地产市场的调控能力也会不断增强，保障性住房作为平抑房价重要筹码的分量越来越重。当前尽管调控政策不断出台，但政府始终缺少能够明显影响开发商行为的筹码，房价回调存在着很大阻力。作为与商品房完全不同的住房品种，保障性住房与商品房既是互补关系，也在一定程度上展开竞争，对商品房购买行为形成挤出效应，从而影响开发商定价，达到宏观调控房地产市场价格的目的。

5

是有力配合某县城市建设，促进全市城乡一体化发展的需要

某县城市发展总体战略是要建设成为乐山都市圈重要的新经济中心，成为新兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城。某县是乐山规划的未来的城市中心，某地茶机厂、北街片区的棚户区改造进度从某种意义上说关系到城市发展的进程。通过本项目的改造，可以为城市发展腾出宝贵的土地资源，有利于某县城市规划的实施，促进某县城乡一体化工作顺利开展。

综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，项目建设是必要的。

主要结论

通过对本项目建设相关情况、建设用地与相关规划、项目组织与管理、环境影响分析、经济效益与社会评价等分析后，得出以下结论：

1、本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求;

2、本项目建设符合区域规划和土地利用规划，符合当地政府对出让土地的相关特别规定;

3、本项目加快了某县茶机厂、北街片区的发展和城市化发展的进程;

4、项目施工期间及建成后产生的污染物经各种处理措施处理后能达到当地的环境质量标准，对周边环境影响较小，且有益于推进新城建设。

5、偿债能力分析结果表明，项目借款还款能力有保障。本项目建设将推进了某县的经济发展，改善了当地居民生活环境，是重点民生工程，具有显著的社会效益。

综合上述分析，本项目的建设符合国家产业政策和《某县城市总体规划》(2007-2020)的要求;其建设内容和规模符合某县茶机厂、北街片区规划区土地利用规划;项目土地、供电、供水、排污等建设条件具备;项目规划建筑设计方案成熟可靠。因此，本项目的建设规模适当、布局合理，是国家和地方大力支持的项目，其建设实施是必要的也是可行的。